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[뉴스핌] 세금 부담 던 원룸형 도시형생활주택, 분양가 규제·청약 경쟁 탈출구될까

  • 관리자 (glostar)
  • 2021-03-04 09:50:00
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[ 기사 원문 URL : http://www.newspim.com/news/view/20210303001071 ]

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 원룸형 도시형생활주택 임대인들의 임대사업자 등록이 허용돼 세금 부담이 줄어들 것으로 보인다.

지난해 정부 규제와 관련법 개정으로 원룸형 도시형생활주택은 임대사업자 등록이 금지돼 임대인들의 세금 부담이 늘어났다. 임대인들의 반발과 주택 공급 위축으로 인해 1~2인 가구와 청년층의 주거 불안을 심화시킨다는 우려가 제기돼 왔었다. 개정안으로 인해 세금 부담이 완화되면서 도시형 생활주택으로 수요 증가가 예상된다.

◆ 임대사업자 등록 허용...세금 부담 던 원룸형 도시형생활주택

4일 국회와 부동산업계에 따르면 관련법 개정으로 원룸형 도시형생활주택의 임대사업자 등록이 허용될 것으로 보여 임대인들의 세금 부담이 줄어들 것으로 보인다.

김교흥 더불어민주당 의원이 대표발의한 '민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안'이 지난달 26일 국회 본회의를 통과했다. 개정안은 5층 이상 원룸형 도시형생활주택도 민간임대주택으로 등록할 수 있게 하는 내용을 담고 있다. 개정안은 공포 후 2개월이 지난 뒤부터 시행된다.

도시형생활주택은 전용면적 50㎡ 이하이며 300가구 미만 규모로 서민들과 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 2009년에 도입됐다. 도심 등 공급이 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있어서 청년과 1~2인 가구가 주로 이용했고 은퇴자나 고령자들이 생계 유지 목적으로 임대를 놓기도 했다.

임대사업자 등록 기준이 강화되면서 원룸형 도시형 생활주택 임대인의 세금 부담이 커졌다. 7·10 부동산대책으로 단기임대 등록이 폐지되고, 장기임대등록 대상에서 아파트가 제외됐다. 여기에 지난해 8월 민간임대주택법 개정으로 5층 이상 건물은 아파트로 규정되면서 5층 이상인 원룸형 생활주택도 아파트로 분류됐다. 5층 이상 원룸형 생활주택 임대인들의 임대사업자 등록이 허용되지 않으면서 종부세 등 세금 부담이 증가됐다.

원룸형 도시형생활주택의 세금 증가는 공급 감소 우려를 낳았다. 세금 부담 증가로 임대 수요 유입이 줄어들고 분양 성과를 내기 어렵다고 판단한 사업자들이 공급을 줄일 가능성이 있었다. 이럴 경우 청년들과 1~2인 가구 주거 불안정이 심화될 수 있다.

김교흥 더불어민주당 의원은 "부동산 규제와 상충되는 면이 있어 정부에서 신중한 태도를 보이기도 했다"며 "임대인들의 세부담으로 인해 도시형생활주택 공급이 줄어들면 청년들이 살 곳이 없어지는 상황을 우려해 개정안을 만들었다"고 말했다.

원룸형 도시형생활주택 임대인들의 임대사업자 등록 허용으로 세금 부담이 줄어들 것으로 보인다. 임대사업자로 등록할 경우 수도권은 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하인 경우 재산세·임대소득세가 경감되고 양도소득세 중과배제나 종합부동산세 합산배제 등의 혜택이 주어진다.

◆ 청약 경쟁·분양가 상한제 예외...인기 끄는 도시형생활주택

도시형 생활주택은 수요자와 공급자 사이에서 서로 다른 이유로 인기를 끌고 있다. 수요자에게는 상대적으로 수월한 주택 구입이 가능하고 공급자는 규제를 피할 수 있는 면이 부각되고 있다.

도시형 생활주택은 청년층과 1~2인 가구에게 청약 경쟁을 피하면서 주거 공간을 확보할 수 있는 수단으로 주목받고 있다. 도시형생활주택은 청약통장 보유 여부와 관계없이 만 19세 이상이면 청약 신청이 가능하다. 청약 가점을 받기 불리한 청년 계층이나 자금 여유가 있는 수요자 등에게 상대적으로 유리하다. 재당첨 규제나 입주 이후 실거주 의무도 없다.

입지와 주거 시설도 수요를 끌어들이는 요인이다. 도시형 생활주택은 강남권·역세권과 대학가 등에 위치한 경우가 많아 직주근접을 선호하는 청년과 1~2인 가구 수요에 맞는다. 여기에 일부 단지는 시설 고급화와 커뮤니티 시설등도 갖춰 놓기도 했다.

도시형 생활주택의 인기는 청약경쟁률에서 나타나고 있다. 지난달 청약을 마친 강남구 역삼동의 원에디션 강남은 234가구 모집에 1540건이 접수돼 경쟁률 6.58대 1을 기록했다. 지난해 말 청약이 이뤄진 성북구 장위동 장위지웰에스테이트는 143가구 모집에 579건이 접수돼 4.04대 1의 경쟁률을 나타냈다. 강남구 역삼동 역삼센트럴2차아이파크는 67가구 모집에 1309건이 모집돼 19.53대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

공급자인 건설사들에게 도시형 생활주택은 분양가상한제 적용을 피할 수 있어 이점으로 작용하고 있다. 도시형생활주택은 주택법에 적용을 받아 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 받지 않아 분양가를 높게 책정할 수 있다. 서울 서초구 '더샵리버파크'는 3.3㎡당 분양가가 7990만3000원, 강남구 역삼동 원에디션 강남은 7128만원으로 책정됐다. 지난 1월 분양가상한제 적용 후 최고 분양가 기록을 낸 서초구 '래미안 원베일리'가 5667만원을 기록한 것에 비해 높은 가격대다.

대한주택건설협회 관계자는 "일부 건설사들이 강력한 분양가 규제 등을 피하기 위한 자구책으로 좋은 입지에 도시형생활주택 사업에 나서는 모습을 보이고 있다"고 말했다.

◆ 추가적인 수요 유입 예상...분양 확대 가능성도

부동산업계는 이번 개정안 통과로 도시형 생활주택에 대한 수요가 추가적으로 유입될 가능성이 높다고 본다. 수요 증가에 따라 공급자들의 공급 확대 움직임도 예상된다.

도시형 생활주택의 수요는 실수요와 투자수요로 구분된다. 실수요는 규모나 시설 면에서 이전부터 수요를 충족시켜왔기에 개정안 시행이 실수요에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보인다.

투자수요는 세금 부담 완화에 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 투자 수요는 대출 규제와 보유세 부담 등을 피하려는 수요자나 안정적인 수입 확보 목적의 고령자들로 구성돼 있다. 임대사업자 등록이 금지되면서 세금 부담이 있어왔지만 이번 개정안으로 부담을 덜게 돼 수요 유입이 늘어날 것으로 보인다. 수요가 늘 경우 공급자 역시 분양 실적 개선이 기대돼 추가적인 공급에 나설 가능성도 있다.

세금 부담 완화에 따른 수요 쏠림 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 임대사업자 등록을 하더라도 해당 주택이 수도권은 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하인 경우에만 세금 부담이 완화된다. 수도권 기준으로 시가가 6억원 이상인 주택은 세금 감면 혜택이 적용되지 않는다.  

송승현 도시와경제 대표는 "부동산 규제로 임대사업자들의 수익이 좋지 않은 상황에서 임대사업자 등록 허용은 수익률 개선의 계기로 작용할 것"이라면서 "공급자 입장에서도 리스크 부담이 상대적으로 덜한데다 수요가 늘어난다면 공급을 늘릴 수도 있을 것"이라고 말했다.

임대차 수요로 옮겨갈 수요를 붙잡아 임대차 시장 안정 효과도 기대된다. 도시형 생활주택의 수요층인 청년과 1~2인가구는 주택 매입이 여의치 않을 경우 전월세 수요로 유입될 가능성이 높다. 임대인들의 세금 부담 완화로 시장에 임대 물량이 충분히 공급된다면 전월세 시장 대신 도시형 생활주택으로 수요가 이동해 수요 분산 효과가 나타날 수 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "임대인 규제에 퇴로를 열어줘 임대차 시장 불안을 완화하려는 목적이 있다"며 "세금 부담 완화로 임대 목적의 수요 유입이 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다. 

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